函館市公営住宅等長寿命化計画（案）に対するパブリックコメント（意見公募）手続きの実施について（募集期間：平成25年4月1日～4月30日） | 函館市

目次

第１章

長寿命化計画の目的および基本方針

...

1

１－１

長寿命化計画の目的

...

1

１－２

長寿命化に関する基本方針

...

1

１－３

長寿命化計画の対象住宅

...

1

１－４

計画期間

...

2

１－５

地区の区分

...

2

第２章

公営住宅等ストックの状況

...

3

２－１

公営住宅等の団地別住棟数・戸数

...

3

２－２

公営住宅等の地区別供給戸数

...

4

２－３

市営住宅等の概要

...

8

２－４

建替事業・改善事業の実績

...

11

２－５

市営・道営住宅の目標戸数

...

14

第３章

長寿命化を図るべき公営住宅等

...

16

３－１

公営住宅等の団地別，住棟別の活用計画

...

16

第４章

公営住宅等における建替え事業の実施方針

...

45

４－１

市営住宅建替え事業

...

45

第５章

長寿命化のための維持管理計画

...

46

５－１

計画期間内に実施する修繕管理・改善事業の内容

...

46

第６章

長寿命化のための維持管理による効果

...

47

６－１

予防保全的な維持管理による効果

...

47

資料編

...

48

【様式１】修繕・改善に係る事業予定一覧

...

48

【様式２】建替えに係る事業予定一覧

...

55

（別表１）団地別の基礎的項目

...

56

（別表２）団地別活用計画の手法選定（１次判定）に必要な項目

...

59

（別表３）団地別，住棟別活用計画の手法選定（２次判定）に必要な項目

...

62

第１章 長寿命化計画の目的および基本方針

1

第１章

長寿命化計画の目的および基本方針

１－１

長寿命化計画の目的

（１）背景

本市においては，985

戸の市営住宅が耐用年数を超えているほか，昭和

40

年代以降

に大量に供給した耐火構造の市営住宅が耐用年限の２分の１を超過している。

このため，

今後，

建替えや改善を必要とする市営住宅が急速に増加し，

数多くのストックが更新時

期を迎えることから，早期の建替えや，計画的な修繕，改善により公営住宅等（公営住

宅，改良住宅，単身老人住宅，特定公共賃貸住宅および集会所等の共同施設。以下「公

営住宅等」という。

）の長寿命化を図り，ライフサイクルコストの縮減に繋がるよう，

効率的で効果的な事業計画に基づくストックマネジメントが求められている。

（２）目的

本計画は，

公営住宅等の安全で快適な住まいを長期的に渡って確保するため，

敷地条

件，住戸や住棟の整備状況，建設からの経過年数や経年劣化状況等に応じて，修繕，改

善，

建替えなどの公営住宅等の活用手法を定め，

長期的な維持管理を実現するとともに，

予防保全的な観点から修繕や改善計画を定めることにより，

更新コストの削減を目指す

ことを目的とする。

１－２

長寿命化に関する基本方針

（１）ストックの状態の把握および日常的な維持管理の方針

公営住宅等ストックの維持管理においては，

建物の老朽化や劣化による事故等を未然

に防ぐため，日常的な保守点検や建築基準法第

12

条第２項および第４項の規定による

定期点検（以下「定期点検」という。

）の実施を行うとともに，公営住宅等の修繕履歴

を住棟単位で整備し，修繕や改善の実施を効率的に行う。

（２）ライフサイクルコストの縮減に関する方針

対症療法型の維持管理から予防保全的な維持管理および耐久性の向上等を図る改善

を実施し，修繕周期の延長などにより，ライフサイクルコストの縮減を図る。

１－３

長寿命化計画の対象住宅

長寿命化計画の対象住宅は，以下の市営住宅等とする。

○市営住宅

・公営住宅（借上住宅を含む。

）

・改良住宅（モデル住宅を含む。

）

第１章 長寿命化計画の目的および基本方針

１－４

計画期間

計画期間は，平成 25 年度から平成 34 年度の 10 年間とする。

平成

18

年に改訂した「函館市公営住宅等ストック総合活用計画」の定期見直しに併せ，

本計画と統合し，長期的な視点から公営住宅等の総合的なストックの有効活用を図るため，

概ね 20 年後の平成 44 年までの活用を見据えながら，

事業の進捗状況や社会情勢等の変化に

応じ，概ね５年ごとに，定期的な見直しを行うこととする。

１－５

地区の区分

本計画では，函館市の区域を次の地区に区分する。

■表１－５ 地区の区分

町　 　 　　 　 　 　　 　 　 名

西 部 地 区

入舟町， 船見町， 弥生町， 弁天町， 大町， 末広町，元町， 青柳町， 谷地頭町， 住吉町，宝来町， 東川町， 豊川町， 大手町， 栄町， 旭町， 東雲町， 大森町， 松風町， 若松町

中央部 地区

千歳町， 新川町， 上新川町， 海岸町， 大縄町， 松川町， 万代町， 亀田町， 大川町， 田家町， 白鳥町， 八幡町， 宮前町， 中島町， 千代台町， 堀川町， 高盛町， 宇賀浦町， 日乃出町， 的場町， 時任町， 杉並町， 本町， 梁川町，五稜郭町， 柳町， 松陰町， 人見町，金堀町， 乃木町， 柏木町

東央部 地区

川原町， 深堀町， 駒場町， 広野町， 湯浜町， 湯川町１丁目， 湯川町２丁目， 湯川町３丁目， 戸倉町， 榎本町， 花園町， 日吉町１丁目， 日吉町２丁目， 日吉町３丁目， 日吉町４丁目， 上野町， 高丘町， 滝沢町， 見晴町， 鈴蘭丘町， 上湯川町， 銅山町， 旭岡町， 西旭岡町１丁目， 西旭岡町２丁目， 西旭岡町３丁目， 鱒川町， 寅沢町， 三森町， 紅葉山町， 庵原町， 亀尾町， 米原町， 東畑町， 鉄山町， 蛾眉野町， 根崎町， 高松町， 志海苔町， 瀬戸川町， 赤坂町， 銭亀町， 中野町， 新湊町， 石倉町， 古川町， 豊原町， 石崎町， 鶴野町， 白石町

北東部 地区

富岡町１丁目，富岡町２丁目， 富岡町３丁目， 中道１丁目， 中道２丁目， 山の手１丁目， 山の手２丁目， 山の手３丁目，本通１丁目， 本通２丁目， 本通３丁目， 本通４丁目， 鍛治１丁目， 鍛治２丁目， 陣川町， 陣川１丁目， 陣川２丁目， 神山町， 神山１丁目， 神山２丁目， 神山３丁目， 東山町， 東山１丁目， 東山２丁目， 東山３丁目， 美原１丁目， 美原２丁目， 美原３丁目，美原４丁目， 美原５丁目， 赤川町， 赤川１丁目， 亀田中野町， 北美原１丁目， 北美原２丁目， 北美原３丁目， 水元町， 亀田大森町， 石川町， 昭和１丁目， 昭和２丁目， 昭和３丁目， 昭和４丁目， 亀田本町

北 部 地 区

浅野町， 吉川町， 北浜町， 港町１丁目， 港町２丁目， 港町３丁目， 追分町， 桔梗町， 桔梗１丁目， 桔梗２丁目， 桔梗３丁目， 桔梗４丁目， 桔梗５丁目， 西桔梗町， 昭和町， 亀田港町

戸 井 地 区 小安町， 小安山町， 釜谷町， 汐首町， 瀬田来町， 弁才町， 泊町， 館町， 浜町， 新二見町， 原木町， 丸山町

恵 山 地 区

日浦町， 吉畑町， 豊浦町， 大澗町， 中浜町， 女那川町， 川上町， 日和山町， 高岱町， 日ノ浜町， 古武井町， 恵山町， 柏野町， 御崎町

椴法華 地区 恵山岬町， 元村町， 富浦町， 島泊町， 新恵山町， 絵紙山町， 新八幡町， 新浜町， 銚子町 南茅部 地区 古部町， 木直町， 尾札部町， 川汲町， 安浦町， 臼尻町， 豊崎町， 大船町， 双見町， 岩戸町 旧

市 域

東 部 地 区

地区区分

ス ト ッ ク 計画策定

ス ト ッ ク 計画改訂

長 寿 命 化 計 画 策 定 （ストックと統合）

定期見直し

平成

平成

平成

平成

平成

平成

平成

平成

平成

平成

1 5

1 7

1 8

2 4

2 5

2 9

3 0

3 4

3 5

4 4

年度

年度

年度

年度

年度

年度

年度

年度

年度

年度

計画期間終了

計画期間

計画期間( 前期)

計画期間( 後期)

見通し期間

第２章 公営住宅等ストックの状況

3

第２章

公営住宅等ストックの状況

２－１

公営住宅等の団地別住棟数・戸数

■表２－１（１） 市営住宅

【旧市域（公営住宅）】 【戸井地区（公営住宅）】

No . 団地名 建設年度 構造・ 階数 棟数 戸数 敷地面積 N o . 団地名 建設年度 構造・ 階数 棟数 戸数 敷地面積

1青柳 H1 中耐4 1 2 7 2 ,0 4 9 .0 4 1 小安町 S4 2 簡平 3 8 2 ,4 0 9 .8 5

2旭町 S5 1 高層7 1 4 9 2 ,4 1 7 .2 3 S5 2 ～H 1 1 簡平, 簡2 , 準2 6 2 9

3松川 S2 4 ～2 6 中耐4 3 7 2 3 ,5 5 0 .4 1 H 1 4 ～1 9 準2 ,耐平, 耐2 5 2 0

4港２丁目 H 5 ,6 高層6 2 1 3 0 1 1 ,9 0 2 .7 2 3 釜谷町 S4 7 簡平 2 6 1 ,5 4 5 .5 9

5港３丁目Ｂ S4 7 中耐4 1 2 4 8 9 1 .4 7 4 釜谷東 S5 8 簡2 2 8 1 ,8 3 9 .0 4

6田家Ａ S6 2 ～H 4 中耐4 ,5 2 0 3 9 2 3 4 ,7 4 3 .4 1 5 汐首町 S4 9 簡平 2 8 2 ,5 5 9 .6 2

7田家Ｂ S3 1 ～3 3 簡2 1 0 5 8 7 ,7 2 4 .4 2 6 弁才町 S3 9 簡平 1 4 6 2 1 .7 9

8深堀 S5 6 ～6 1 中耐4 ,5 1 1 2 2 7 2 2 ,4 3 3 .5 7 7 浜町東 S4 4 簡平 4 1 6 1 ,5 6 5 .4 0 9湯浜 S4 8 ～4 9 高層7 3 2 2 3 2 0 ,7 6 6 .9 1 8 東浜町 S4 7 簡平 3 1 0 1 ,6 0 3 .7 8 1 0花園 H 5 ～1 1 高層6 ,1 4 1 0 4 9 6 6 1 ,6 9 7 .1 2 9 浜町西 H 5 ～7 準2 3 2 0 4 ,2 6 2 .9 7 1 1日吉３丁目 H 1 1 ～2 2 中耐4 ,5 1 1 3 9 2 6 5 ,9 8 4 .6 3 1 0 戸井沢 S4 3 ～4 4 簡平 4 1 6 3 ,1 0 5 .0 5 1 2日吉４丁目 S4 0 ～4 2 簡平,簡2 7 0 3 0 8 6 2 ,8 1 8 .8 6 3 5 1 4 5 3 3 ,9 9 5 .3 4

S4 3 ～4 8 簡平,簡2 7 6 3 5 2

S4 4 ～5 1 中耐4 3 7 7 8 4 【恵山地区（公営住宅）】

1 4旭岡 S5 2 ～6 1 中耐4 3 1 5 9 2 6 5 ,9 5 7 .7 0 N o . 団地名 建設年度 構造・ 階数 棟数 戸数 敷地面積 1 5中道２丁目 S4 3 ～4 7 簡平,簡2 3 4 1 4 2 2 4 ,2 0 2 .1 0 1 豊浦 H 6 ～7 準2 2 1 2 3 ,9 5 1 .3 5 1 6本通 S5 1 ,5 2 中耐4 2 4 8 5 ,3 8 7 .5 4 2 中浜 S5 5 ～6 1 簡平, 簡2 4 1 4 3 ,4 5 1 .0 0 1 7鍛治２丁目 S4 8 ～5 1 中耐4 9 2 0 0 1 8 ,8 3 4 .5 4 3 女那川第１ S4 3 簡平 2 8 7 8 9 .0 0 1 8美原１丁目 S5 3 高層8 1 4 6 5 ,0 1 1 .2 6 4 女那川第２ S4 4 ～4 5 簡平 3 1 2 1 ,2 4 0 .0 0 3 3 3 4 , 5 6 2 5 9 8 ,2 6 7 .7 6 5 川上 S4 6 ～5 1 簡平 1 1 4 4 1 0 ,4 9 7 .1 0 6 日ノ浜第１ S3 7 ,5 4 簡平 4 1 2 2 ,0 8 5 .9 3

【旧市域（改良住宅）】 7 日ノ浜第２ S4 0 ～5 2 簡平 1 1 3 7 1 7 ,3 9 4 .1 2

No . 団地名 建設年度 構造・ 階数 棟数 戸数 敷地面積 8 日ノ浜第３ S5 6 簡平 4 8 3 ,3 0 7 .9 2

1 9弁天改良 S4 3 中耐5 1 5 0 1 ,1 3 9 .9 5 9 恵山第１ S5 8 , H4 簡平 3 9 2 ,2 2 7 .0 0 2 0大町改良 S4 6 中耐5 1 2 4 1 ,0 9 6 .5 1 1 0 恵山第２ S4 2 簡平 2 6 1 ,5 7 8 .0 6 2 1豊川改良 S4 5 中耐5 1 3 0 9 1 8 .3 4 1 1 恵山第３ S4 8 ～5 4 簡平 5 2 0 5 ,0 0 2 .1 8

2 2松川改良 S5 3 中耐5 1 1 9 1 ,0 3 9 .2 6 5 1 1 8 2 5 1 ,5 2 3 .6 6

S4 1 簡２ 4 2 4

S4 2 中耐4 1 2 4

2 4宮前改良 S5 4 中耐5 1 2 4 1 ,2 2 9 .8 8 【椴法華地区（公営住宅）】

2 5日乃出改良 S4 7 ,4 8 高層7 2 1 9 4 7 ,0 5 0 .4 9 N o . 団地名 建設年度 構造・ 階数 棟数 戸数 敷地面積 2 6本町改良 S4 6 ,4 7 中耐5 2 4 8 2 ,1 7 5 .2 2 1 新八幡 H 3 ～4 簡2 3 8 2 ,4 1 5 .0 0 2 7五稜郭改良 S4 4 ～4 6 中耐5 5 1 3 0 7 ,3 1 2 .9 5 2 新浜町 S5 5 ～6 2 簡平 5 1 7 1 ,8 0 2 .0 6

2 8駒場改良 S5 1 高層7 1 6 3 5 ,8 7 1 .1 8 3 銚子 H1 9 耐２ 1 8 1 ,7 4 2 .2 3

2 9湯浜改良＃１ S4 8 高層7 ( 1 ) 1 1 2 ( 1 6 ,9 3 4 .8 4 ) 9 3 3 5 ,9 5 9 .2 9 3 0本町モデル S5 8 中耐5 1 1 6 6 3 2 .9 1

2 1 7 5 8 3 2 ,8 8 5 .8 4 【南茅部地区（公営住宅）】

N o . 団地名 建設年度 構造・ 階数 棟数 戸数 敷地面積

【旧市域（借上住宅）】 1 八木川 S4 5 簡平 4 1 6 3 ,7 4 5 .0 1

No . 団地名 建設年度 構造・ 階数 棟数 戸数 敷地面積 2 弥生 S4 3 簡平 2 8 4 ,9 7 9 .1 0

3 1函館弁天い ぶき 荘 H 1 5 高層6 1 2 5 7 1 3 .8 9 H 6 ～7 準2 2 8

3 2ウエスト プラ ザ基坂 H 1 2 高層6 1 1 5 3 4 1 .1 2 H 8 ～1 0 耐2 3 1 2

3 3ベ イ コート 末広 H 1 3 高層8 1 1 5 8 0 9 .8 8 4 アカ シア S4 2 簡平 2 1 2 3 ,2 6 5 .3 0 3 4シーサイ ドテラ ス日和坂 H 1 1 高層8 1 2 2 7 6 5 .0 2 5 見晴台 S5 3 ,6 0 ,6 2 簡2 4 1 6 2 ,5 9 5 .7 1 3 5グラ ン シア大手町 H 1 3 高層7 1 2 1 6 8 4 .0 2 6 川汲緑ヶ 丘 H 4 ～5 簡2 ,準2 2 1 2 7 ,4 7 2 .7 6 3 6Ａ－サム 　サカ エ H 1 4 中耐5 1 4 0 1 ,7 7 3 .3 1 7 白樺 S4 3 簡平 2 8 3 ,7 4 9 .0 5 3 7コン フォ ート 東雲町 H 1 6 高層1 1 1 4 0 9 1 7 .8 7 S4 0 ,5 2 ,5 4 簡平, 簡2 5 1 8

3 8リバ東雲 H 1 7 高層1 0 1 4 6 1 ,5 2 9 .9 1 H 9 ～1 0 耐2 3 1 6

3 9カ ーサミア大森 H 1 5 高層8 1 2 2 7 7 7 .5 8 9 アスナロ S4 1 ～4 3 簡平 7 2 6 4 ,9 2 8 .0 0 4 0メゾン 松風 H 1 1 高層6 1 1 8 5 2 7 .4 8 1 0 はまゆり S4 1 ,4 5 簡平 4 1 4 4 ,7 9 5 .0 0

4 1クレ スト コート松風 H 1 8 高層9 1 2 4 6 4 6 .8 4 4 0 1 6 6 5 0 ,2 6 0 .0 4

4 2メゾン 若松 H 1 9 高層1 0 1 4 5 1 ,1 1 9 .0 3

1 2 3 3 3 1 0 ,6 0 5 .9 5 5 0 1 6 ,1 9 5 7 8 3 ,4 9 7 .8 8

【資料：函館市（平成24年３月31日）】 【旧市域（単身老人住宅）】

No . 団地名 建設年度 構造・ 階数 棟数 戸数 敷地面積

4 3湯浜単身老人＃２・ ３ S4 9 高層7 ( ２) 1 6 ( 1 6 ,9 3 4 .8 4 ) 1 6

3 6 6 5 , 6 6 9 6 4 1 ,7 5 9 .5 5

1 4 ,4 8 2 .2 5

9 ,5 5 6 .1 1 5 ,1 7 4 .0 0 小計

小計

小計 小安西

小計

1 3湯川

小計

2

2 3港３丁目改良 4 ,4 1 9 .1 5

カ ラ マツ 1 8 1 ,8 9 4 .8 3

8 東海 3

旧市域市営住宅計 小計

小計

市営住宅合計

第２章 公営住宅等ストックの状況

■表２－１（２） 特定公共賃貸住宅 【旧市域】

N o . 団地名 建設年度 構造・ 階数 棟数 戸数 敷地面積 1豊川 H 8 高層6 1 3 2 1 , 5 6 7 . 1 3 2弥生 H 9 中耐3 1 3 0 3 , 3 3 7 . 4 6 2 6 2 4 , 9 0 4 . 5 9

【戸井地区】

N o . 団地名 建設年度 構造・ 階数 棟数 戸数 敷地面積 1小安西 H 8 準2 1 4 1 4 , 4 8 2 . 2 5

1 4 1 4 , 4 8 2 . 2 5

【南茅部地区】

N o . 団地名 建設年度 構造・ 階数 棟数 戸数 敷地面積 1川汲緑ヶ丘 H 7 耐2 1 4 7 , 4 7 2 . 7 6

1 4 7 , 4 7 2 . 7 6

4 7 0 2 6 , 8 5 9 . 6 0

【資料：函館市（平成24年３月31日）】

小計

小計

小計

特定公共賃貸住宅計

■表２－１（３） 道営住宅（参考） 【旧市域】

No . 団地名 建設年度 構造・ 階数 棟数 戸数 敷地面積

1 田家町 H4 ,6 ,8 高層9 ,1 0 3 1 4 8 1 1 , 9 1 2

H1 3 準平 3 6

H1 3 耐2 3 2 4

日吉町Ａ S3 8 ～4 2 ,4 4 中耐4 6 1 0 4 1 1 , 7 5 3

日吉町 H1 3 中耐5 1 3 3 4 , 0 6 9

4 上湯川Ｂ H5 ～7 中耐3 3 5 3 6 , 1 3 7

5 愛宕 S5 2 高層7 1 4 9 1 , 7 3 6

6 船見町 H1 8 ～1 9 中耐4 1 1 8 3 , 3 1 3 7 と もえ S4 6 高層7 1 8 3 2 , 1 2 2

8 東川町 S4 8 高層7 1 7 5 2 , 4 5 1

9 旭岡 S5 2 , 5 3 ,5 5 ,5 9 中耐4 1 1 2 0 8 2 0 , 1 9 0 1 0 駒場町 S5 3 高層7 1 8 3 7 , 1 4 3 1 1 柳町 S5 7 高層7 3 1 0 0 1 0 , 6 6 4

中耐4 ,5 高層7 ,8

1 3 人見町 S5 6 高層6 1 6 2 4 , 1 0 3 1 4 サニータウン みはら H3 中耐3 3 5 0 6 , 9 8 3

1 5 住吉 H1 0 耐2 2 1 2 1 , 3 3 5

1 6 宝来 H1 0 中耐3 1 1 8 2 , 3 6 6

1 7 ガーデン ヒル旭岡 H1 1 ～1 4 木平 2 0 5 8 2 4 , 0 2 6 1 8 的場町 H 1 1 ,1 2 中耐3 4 4 8 7 , 6 1 8

1 9 東坂 H1 3 中耐3 1 1 8 2 , 0 9 6

2 0 高田屋通 H1 4 中耐5 1 5 0 3 , 4 3 4

2 1 弥生 H1 5 中耐3 1 1 7 1 , 4 8 5

2 2 旭森 H1 6 中耐5 1 3 0 2 , 1 0 8

2 3 であえ～る 大森浜 H2 2 ～H 2 3 中耐5 2 9 9 9 , 9 8 2 8 5 1 , 7 9 0 1 9 0 , 9 7 6

【資料：函館市（平成24年３月31日）】

1 3 , 2 7 4

3 0 , 6 7 6 3 4 4

計 2 谷地頭町

3

1 2 大川町 S5 7 ～6 0 1 0

２－２

公営住宅等の地区別供給戸数

本市の公営住宅等の供給戸数は，

平成 24 年３月 31 日現在で 104 団地 8,055 戸，

その内訳

は，市営住宅が

77

団地

6,195

戸，特定公共賃貸住宅が４団地

70

戸，道営住宅が

23

団地で

1,790 戸となっている。

また，地区別の公営住宅等の供給戸数は，西部地区が 31 団地 1,074 戸，中央部地区が 14

団地

1,655

戸，東央部地区が

15

団地

4,104

戸，北東部地区が５団地

486

戸，北部地区が３

団地

202

戸，戸井地区が

11

団地

149

戸，恵山地区が

11

団地

182

戸，椴法華地区が３団地

33 戸，南茅部地区が 11 団地 170 戸となっている。

■表２－２ 公営住宅等の地区別供給戸数 （単位：戸）

公営住宅 借上住宅 改良住宅

単身老人 住　 　 　 宅

計

5 ,0 8 8 3 3 3 7 5 8 1 6 6 ,1 9 5 7 0 1 , 7 9 0 8 ,0 5 5 4 ,5 6 2 3 3 3 7 5 8 1 6 5 ,6 6 9 6 2 1 , 7 9 0 7 ,5 2 1 西部地区 7 6 3 3 3 1 0 4 - 5 1 3 6 2 4 9 9 1 ,0 7 4 中央部地区 5 2 2 - 4 3 1 - 9 5 3 - 7 0 2 1 ,6 5 5 東央部地区 3 ,3 7 4 - 1 7 5 1 6 3 ,5 6 5 - 5 3 9 4 ,1 0 4 北東部地区 4 3 6 - - - 4 3 6 - 5 0 4 8 6 北部地区 1 5 4 - 4 8 - 2 0 2 - - 2 0 2 東部地区 5 2 6 0 0 0 5 2 6 8 0 5 3 4 戸井地区 1 4 5 - - - 1 4 5 4 - 1 4 9 恵山地区 1 8 2 - - - 1 8 2 - - 1 8 2

椴法華地区 3 3 - - - 3 3 - - 3 3

南茅部地区 1 6 6 - - - 1 6 6 4 - 1 7 0 【 資料： 函館市（ 平成2 4 年３月3 1 日） 】 旧市域

区分

公営住宅等

計 道営住宅

函館市

5

■ 公営住宅等位置図（旧市域）

［

旧市域

］

第 ２ 章 公 営 住 宅 等 ス ト ッ ク の 状 況

1

3

1 5 2

8

1 6

3 6 2

4 0 3 5

3 3 1

2 1 2 0

2 5 1 8

3 4 3 2 2 0

1 9 6

2 5

2 1 1 9 7

1 3 2 2

2 4

3 0 2 6

1 0 2 8 1 6 1 7

1 1 2 7 1 6 1 2

7

8 1 0

1 1 3

1 2 1 5

1 8

9

4 3 2 9

1 3 4

1 7

9

1 4 2 3

5

4

1 4

2 2

3 9 3 1

3 7

3 8 4 1 4 2

2 3

凡 例

●

●

■ 公営住宅 等位置図 （戸井地 区・恵山 地区・ 椴法華地 区）

［

戸井地区

］

［

恵山地区

］

［

椴法華地区

］

第 ２ 章 公 営 住 宅 等 ス ト ッ ク の 状 況

1 2

3

4

5

6

7 8 9

1 0

1 2 3 4 5

6 7

8

9

1 0 1 1

1 2 3

凡 例

●

●

●

7

■ 公営住宅 等位置図 （南茅部 地区）

［

南茅部地区

］

第 ２ 章 公 営 住 宅 等 ス ト ッ ク の 状 況

1 2

3 4

5

6 7 8 9

1 0

凡 例

●

●

●

第２章 公営住宅等ストックの状況

２－３

市営住宅等の概要

（１）管理戸数の推移

本市の市営住宅等の管理戸数は，

約 6,200 戸前後で推移しており，

平成 24 年３月 31 日

現在で 81 団地 6,265 戸，

その内訳は，

公営住宅

（借上住宅を含む。

）

が 64 団地 5,421 戸，

改良住宅（モデル住宅を含む。

）が

12

団地

758

戸，単身老人住宅が１団地

16

戸，特定公

共賃貸住宅が４団地 70 戸となっている。

■表２－３（１） 管理戸数の推移 （単位：戸）

種別＼年度 H1 7 H1 8 H1 9 H2 0 H21 H22 H23

公営住宅 5, 2 35 5, 2 89 5 ,3 0 3 5 ,3 9 8 5 , 38 7 5 , 51 7 5 , 42 1

改良住宅 7 58 7 58 7 5 8 7 5 8 75 8 75 8 75 8

単身老人住宅 6 6 6 6 6 1 6 1 6

特定公共賃貸住宅 70 70 7 0 7 0 7 0 7 0 7 0

計 6, 0 69 6, 1 23 6 ,1 3 7 6 ,2 3 2 6 , 22 1 6 , 36 1 6 , 26 5

【資料：函館市（ 平成2 4年３月3１日） 】

（２）構造

市営住宅等の構造は，

簡易耐火構造平屋建て

（以下，

「簡平」

という。

）

が 229 棟 879 戸，

簡易耐火構造２階建て（以下，

「簡２」という。

）が

77

棟

415

戸，準耐火構造平屋建てが

３棟

12

戸，準耐火構造２階建てが

12

棟

64

戸，耐火構造平屋建ておよび２階建て

10

棟

48 戸，中層耐火構造が 142

棟 3,193 戸，高層耐火構造が 32 棟 1,654 戸となっている。

■図表２－３（２） 構造別管理棟数および戸数

棟数(棟) 戸数(戸) 棟数(棟) 戸数(戸) 棟数(棟) 戸数(戸) 棟数(棟) 戸数(戸) 棟数(棟) 戸数(戸) 棟数(棟) 戸数(戸)

平屋 1 3 1 5 2 8 2 1 7 6 4 8 1 6 4 5 1 7 2 4 9 4 2 2 9 8 7 9

２階建て 6 3 3 5 6 3 1 3 1 6 3 8 7 3 2 7 7 4 1 5

平屋 - - 3 1 2 - - - 3 1 2

２階建て - - 7 4 0 2 1 2 - - 3 1 2 1 2 6 4

低層（ １～２） - - 2 8 - - 1 8 7 3 2 1 0 4 8

中層（ ３～５） 1 4 2 3 , 1 9 3 - - - 1 4 2 3 , 1 9 3

高層（ ６以上） 3 2 1 , 6 5 4 - - - 3 2 1 , 6 5 4

3 6 8 5 , 7 3 1 3 6 1 4 9 5 1 1 8 2 9 3 3 4 1 1 7 0 5 0 5 6 , 2 6 5

【 資料： 函館市（ 平成2 4 年３月3 1 日） 】 準耐火

構造

計 構造別

計

旧市域 戸井地区 恵山地区 椴法華地区 南茅部地区

簡易耐火

構造

耐火構造

簡平 14%

簡平 9%

簡平 51%

簡平 90%

簡平 52%

簡平 55% 簡２

7%

簡２ 6%

簡２ 9%

簡２ 3%

簡２ 24%

簡２ 19%

準平0.19%

準平 8.05% 準２1%

準２ 27%

準２ 7%

準２ 7% 耐火低層1%

耐火低層 5%

耐火低層 24%

耐火低層 19% 耐火中層

51%

耐火中層 56%

耐火高層 26%

耐火高層 29%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

函館市全域

旧市域

戸井地区

恵山地区

椴法華地区

南茅部地区

第２章 公営住宅等ストックの状況

9

（３）耐用年限

本市の市営住宅等では，6,265 戸のうち既に 985 戸（約 16％）が耐用年限を超過し，こ

れらを含む

3,233

戸（約

52％）が耐用年限の２分の１を超過している。なかでも昭和

40

年代に建設した 861 戸の簡平が耐用年限を超過しており，

次いで簡２および耐火構造の中

層住宅が，今後数年で耐用年数を超過する状況となっている。

このことから，的確な公営住宅等の供給を図るため，ストックの効率的な改善・更新を

行う必要がある。

■表２－３（３） 構造別耐用年限超過状況

棟数(棟) 戸数(戸) 棟数(棟) 戸数(戸) 棟数(棟) 戸数(戸) 棟数(棟) 戸数(戸) 棟数(棟) 戸数(戸) 棟数(棟) 戸数(戸)

1 / 2 超 1 3 1 5 2 8 2 1 7 6 4 8 1 6 4 5 1 7 2 4 9 4 2 2 9 8 7 9

超過 1 3 1 5 2 8 2 1 7 6 4 5 1 5 5 2 8 2 4 9 4 2 2 3 8 6 1

1 / 2 超 6 3 3 5 6 3 1 3 1 6 - - 6 2 4 7 3 3 9 9

超過 2 1 1 2 4 0 0 0 0 - - 0 0 2 1 1 2 4

1 / 2 超 - - 0 0 - - 0 0 - - 0 0

超過 - - 0 0 - - 0 0 - - 0 0

1 / 2 超 - - 0 0 - - - - 0 0 0 0

超過 - - 0 0 - - - - 0 0 0 0

1 / 2 超 - - 0 0 - - 0 0 0 0 0 0

超過 - - 0 0 - - 0 0 0 0 0 0

1 / 2 超 6 2 1 , 4 1 0 - - - 6 2 1 ,4 1 0

超過 0 0 - - - 0 0

1 / 2 超 6 5 4 5 - - - 6 5 4 5

超過 0 0 - - - 0 0

1 / 2 超 2 6 2 2 , 8 3 9 2 4 8 9 4 9 1 7 0 5 1 7 3 0 1 1 8 3 7 0 3 ,2 3 3

超過 1 5 2 6 5 2 2 1 7 6 4 5 1 5 5 2 8 2 4 9 4 2 4 4 9 8 5

【 資料： 函館市（ 平成2 4 年３月3 1 日） 】 準耐火

平屋

※ 公 営 住 宅 の 耐 用 年 限 に つ い て は ， 「 公 営 住 宅 法 施 行 令 （ 昭 和 2 6 年 ６ 月 3 0 日 政 令 第 2 4 0 号 ） 」 第 1 2 条 の 規 定 に よ り ， 木 造 住 宅 が 3 0 年 ， 準 耐 火 構 造 の 住 宅 が 4 5 年 ， 耐 火 構 造 の 住 宅 が 7 0 年 と な っ て い る 。

計 耐火高層

（ 6 以上）

計

簡易耐火

平屋

耐火中層

（ 3 ～5 ） 構造別

旧市域 戸井地区 恵山地区 椴法華地区 南茅部地区

簡易耐火

２階建て

耐用

年限

3 0 年

準耐火

２階建て

耐火低層

（ 1 ～2 ） 4 5 年

7 0 年

■図２－３（３）－１ 耐用年限の 1/2 を超過する戸数の推移 ■図２－３（３）－２ 耐用年限を超過する戸数の推移

（４）住戸の状況

簡平および簡２の住棟は，昭和

30

年から

40

年に建設しており，住戸面積も約

30

平方

メートルから 40 平方メートルと狭小で，老朽化が著しい状況となっている。

中層耐火構造の住棟は，

昭和 45 年頃から建設が始まり，

住戸面積も約 40 平方メートル

から 60 平方メートルと大きくなっているものの，

階段室型の住戸でエレベーター，

浴室，

灯油配管の設置がないものが多く，また，エレベーターがある住戸については，既存型式

の部品の製造および保存期間の終了に伴い，

リニューアル改修が必要な状況となっている。

平成５年以降に建設した住棟は，片廊下式の住戸となっており，住戸面積も約

45

平方

メートルから

60

平方メートルで，浴室やエレベーターの設置，バリアフリー化などが行

われ，快適で安全な住環境となるよう整備している。

879 879 879

399 429 471

1,955 2,555 2,966 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000

Ｈ２４年 Ｈ２９年 Ｈ３４年

簡平 簡２ 耐火

(戸)

861 871 875

124 344 356 48 0 250 500 750 1,000 1,250 1,500

Ｈ２４年 Ｈ２９年 Ｈ３４年

簡平 簡２ 耐火

第２章 公営住宅等ストックの状況

（５）共用部分の状況

平屋建ておよび２階建ての住棟は，

長屋形式の住宅となるため，

屋外に物置や通路を設

置している。

中層耐火構造の階段室型の住棟は，

階段室に手すりを設置し，

屋外に物置やゴミ置場等

を設置している。

中層耐火構造の片廊下型の住棟は，階段室および廊下の手すり，コモンスペース，トラ

ンクルーム，エレベーター，花壇，ゴミ置場等を設置している。また，エレベーターの設

置のない住棟については，

可能な限りエレベーターの設置を行い，

高齢者対応ストックの

拡充を行っている。

（６）住宅施策に対応した公営住宅の状況

高齢者等が安心して住むことができる住宅を供給するため，

平成６年６月に

「函館市地

域高齢者住宅計画」を策定し，高齢化に対応した住宅を供給している。

また，

高齢者および障害者世帯を対象に優先的に選考して入居させる管理特定目的住宅

を 556 戸供給する一方で，高齢者，障害者，母子家庭および低所得者などの特定の者を対

象とし，

優先的に選考して入居させることを目的に整備した建設特定目的住宅を 920 戸供

給しており，このうち花園団地には，シルバーハウジングを 40 戸供給している。

第２章 公営住宅等ストックの状況

11

２－４

建替事業・改善事業の実績

（１）建替事業の実績

市営住宅の建替事業は，

「市営住宅建替基本計画」

，

「函館市公共賃貸住宅総合再生計画

（平成

10

年６月）

」および「函館市公営住宅等ストック総合活用計画（平成

15

年７月）

」

に基づき，計画的に行っている。

■表２－４（１）－１ 函館市の市営住宅の建替状況【旧市域】

団地名 竣工年度 棟番号 戸数 備考

青柳団地 Ｈ２ １号棟 27 戸

港２丁目団地 Ｈ６ １号棟 78 戸

Ｈ７ ２号棟 52 戸

田家 A 団地 Ｓ６２ １２号棟 24 戸

Ｓ６２ ２０号棟 20 戸

Ｓ６３ １３号棟 16 戸

Ｓ６３ １４号棟 24 戸

Ｈ１ １５号棟 16 戸

Ｈ１ １６号棟 12 戸

Ｈ１ １７号棟 12 戸

Ｈ１ １９号棟 20 戸

Ｈ２ １号棟 24 戸

Ｈ２ ２号棟 16 戸

Ｈ２ １８号棟 20 戸

Ｈ３ ４号棟 30 戸

Ｈ３ １０号棟 16 戸

Ｈ３ １１号棟 16 戸

Ｈ４ ３号棟 20 戸

Ｈ４ ５号棟 20 戸

Ｈ４ ６号棟 20 戸

Ｈ４ ７号棟 20 戸

Ｈ５ ８号棟 30 戸

Ｈ５ ９号棟 16 戸

深堀団地 Ｓ５６ ９号棟 24 戸

Ｓ５７ ３号棟 24 戸

Ｓ５７ ６号棟 20 戸

Ｓ５８ ４号棟 20 戸

Ｓ５８ ５号棟 24 戸

Ｓ５９ １１号棟 22 戸

Ｓ６０ ２号棟 25 戸

Ｓ６０ １０号棟 24 戸

第２章 公営住宅等ストックの状況

団地名 竣工年度 棟番号 戸数 備考

深堀団地 Ｓ６１ ７号棟 8 戸

Ｓ６１ ８号棟 16 戸

湯浜団地 Ｓ４９ １号棟 140 戸 改良住宅 112 戸含む。

Ｓ５１ ２号棟 106 戸 単身老人住宅 10 戸含む。

Ｓ５１ ３号棟 105 戸 単身老人住宅６戸含む。

花園団地 Ｈ６ １号棟 60 戸

Ｈ６ ２号棟 48 戸

Ｈ８ ３号棟 52 戸

Ｈ８ ４号棟 40 戸

Ｈ９ ５号棟 48 戸

Ｈ９ ９号棟 48 戸

Ｈ１０ ６号棟 48 戸

Ｈ１０ １０号棟 52 戸

Ｈ１２ ７号棟 52 戸

Ｈ１２ ８号棟 48 戸

日吉３丁目団地 Ｈ１２ １号棟 48 戸

Ｈ１３ ２号棟 48 戸

Ｈ１４ ３号棟 35 戸

Ｈ１５ ４号棟 29 戸

Ｈ１６ ５号棟 28 戸

Ｈ１７ ９号棟 34 戸

Ｈ１８ １０号棟 38 戸

Ｈ１９ １１号棟 28 戸

Ｈ２０ ７号棟 42 戸

Ｈ２１ ６号棟 28 戸

Ｈ２２ ８号棟 34 戸

合計 ５８棟 2,015 戸

【資料：函館市（平成 24 年３月 31 日）】

■表５－４（１）－２ 函館市の市営住宅の建替状況【戸井地区】

団地名 竣工年度 棟番号 戸数 備考

浜町西団地 Ｈ５ １号棟 10 戸

Ｈ６ ２号棟 6 戸

Ｈ７ ３号棟 4 戸

合計 ３棟 20 戸

第２章 公営住宅等ストックの状況

13

■表２－４（１）－３ 函館市の市営住宅の建替状況【恵山地区】

団地名 竣工年度 棟番号 戸数 備考

豊浦団地 Ｈ６ １号棟 6 戸

Ｈ７ ２号棟 6 戸

日ノ浜第１団地 Ｓ５４ １号棟 2 戸

Ｓ５４ ２号棟 4 戸

恵山第１団地 Ｓ５８ １号棟 2 戸

Ｓ５８ ２号棟 3 戸

Ｈ４ ３号棟 4 戸

合計 ７棟 27 戸

【資料：函館市（平成 24 年３月 31 日）】

■表２－４（１）－４ 函館市の市営住宅の建替状況【椴法華地区】

団地名 竣工年度 棟番号 戸数 備考

銚子団地 Ｈ２０ １号棟 8 戸

合計 １棟 8 戸

【資料：函館市（平成 24 年３月 31 日）】

■表２－４（１）－５ 函館市の市営住宅の建替状況【南茅部地区】

団地名 竣工年度 棟番号 戸数 備考

カラマツ団地 Ｈ６ １号棟 4 戸

Ｈ７ ２号棟 4 戸

Ｈ８ ３号棟 4 戸

Ｈ９ ４号棟 4 戸

Ｈ１０ ５号棟 4 戸

川汲緑ヶ丘団地 Ｈ４ １号棟 8 戸

東海団地 Ｈ９ １号棟 4 戸

Ｈ９ ２号棟 4 戸

Ｈ１１ ３号棟 8 戸

合計 ９棟 44 戸

【資料：函館市（平成 24 年３月 31 日）】

（２）改善事業の実績

市営住宅の改善事業は，

「函館市公共賃貸住宅総合再生計画」および「函館市公営住宅

等ストック総合計画」

において，

個別改善の実施により既存ストックの活用を図ることと

された住棟について，高齢者対応（エレベーター等の設置）

，耐震改修および外壁等改修

を中心に行い，また，

「消防法（昭和 23 年７月 24 日法律第 186 号）

」等の改正に係る防災

第２章 公営住宅等ストックの状況

２－５

市営・道営住宅の目標戸数

（１）将来人口

本市においては，進学・就職による道央や首都圏への転出や，近隣市町への転居などの社

会減少によるほか，

少子高齢化の進展による自然減少の拡大により，

人口の減少が続いてい

る。

「新函館市総合計画（平成 19 年）

」においては，これまでの人口の推移を勘案しつつ，今

後の施策展開による効果などを基に平成 28

年の人口を 28 万人と設定しているが，

本計画で

は，平成 34 年までを計画期間としているため，将来人口は，

「国立社会保障・人口問題研究

所」の推計値から，約 24 万 1,000 人と設定する。

■図２－５（１） 人口の推移と予測

【資料：国勢調査，国立社会保障・人口問題研究所】

（２）世帯数

本市の世帯数については，

「新函館市総合計画」

において，

平成 28 年の世帯数を 13 万 2,300

世帯としているが，将来人口と同様に，本計画では，平成

34

年までの計画期間としている

ため，

国勢調査における１世帯当たりの世帯人員の推移を基に，

指数関数式などを用いて算

出した平成

34

年の世帯人員推計値

1.93

人で将来人口を割り返し，世帯数を約

12

万

5,000

世帯と設定する。

（３）市営・道営住宅の供給の考え方

市営・道営住宅には，

少子高齢化が進む中で住宅困窮者となりやすい高齢者や子育て世帯

等の居住の安定確保に的確な役割を果たして行くことが求められており，

今後も当該住宅を

住宅セーフティーネットの中核として，最大限活用していく必要がある。

しかし，

耐用年限を越えたものや間近に控える老朽化した住宅については，

長期的な使用

ができないほか，維持管理費の増大が見込まれることから，将来の需要量を見据えながら，

計画的に建替えまたは用途廃止しなければならない。

322,497 334,416

345,165 342,540

328,493 318,308

305,311 294,264

279,127

265,253

248,568

230,671

212,190

0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000

S45 S50 S55 S60 H２ H7 H12 H17 H22 H27 H32 H37 H42

(人)

第２章 公営住宅等ストックの状況

15

（４）市営・道営住宅需要量

将来の需要量の推計については，住宅・土地統計調査による「世帯の年間収入階級」およ

び「住宅の所有の関係」における統計値を基に算出することとし，直近の調査年となる平成

20 年の統計値が今後とも推移するものとして推計した。

平成

34

年における需要量を算出するため，平成

34

年の世帯数

12

万

5,000

に借家割合約

42％を乗じて将来借家数を算出し，次に市営・道営住宅対象世帯割合約

63％を乗じて対象

世帯数を算出し，さらに市営・道営住宅分担率約

21％を乗じて得た数値となる

6,946

戸を

需要量とする。

■表２－５（４） 市営・道営住宅需要量の推計

項目＼年次 平成５年 平成10 年 平成1 5年 平成20 年 平成29 年 平成3 4年

人口　 　　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 (人) 3 12 , 27 0 3 05 , 62 7 29 3, 0 69 3 03 , 34 6 2 58 , 57 9 24 1, 0 00

世帯数　 　 　 　 　　 　 　 　　 　 　 　 (世帯) 1 09 , 71 0 1 15 , 32 0 11 2, 1 80 1 22 , 02 0 1 26 , 60 0 12 5, 0 00

持ち家数　 　 　 　　 　 　 　　 (世帯) 55 , 23 0 60 , 37 0 6 0, 8 30 6 7, 9 80 73 , 42 8 7 2, 5 00

持ち家比率 　 　 　 (％) 5 0. 3 % 52 . 3% 5 4. 2 % 5 5. 7 % 55 . 0% 5 5 .0 %

借家数 　 　　 (世帯) 54 , 43 0 53 , 53 0 4 9, 7 30 5 2, 2 10 53 , 17 2 5 2, 5 00

借家比率 　 　 　 (％) 4 9. 6 % 46 . 4% 4 4. 3 % 4 2. 8 % 42 . 0% 4 2 .0 %

市営・道営住宅対象世帯数 (世帯) 35 , 36 0 35 , 91 0 3 4, 0 80 3 3, 2 40 33 , 49 8 3 3, 0 75

市営・道営住宅対象世帯比率 (％) 6 5. 0 % 67 . 1% 6 8. 5 % 6 3. 7 % 63 . 0% 6 3 .0 %

市営・道営住宅居住世帯数 (世帯) 5 , 80 0 6 , 66 0 6, 6 70 7 , 14 0 -

-市営・道営住宅分担率 (％) 1 6. 4 % 18 . 5% 1 9. 6 % 2 1. 5 % 21 . 0% 2 1 .0 %

市営・道営住宅需要量 (戸) - - - - 7 , 03 5 6, 9 46

【資料： 国勢調査， 住宅・ 土地統計調査， 国立社会保障・人口問題研究所】

※ 人 口 ： 平 成 ５ 年 ～ 20 年 ま で は ， 国 勢 調 査 の 人 口 を 住 宅 土 地 統 計 の 調 査 年 で 案 分 　 　 　 　 平 成 2 9年 お よ び 平 成 34 年 は ， 国 立 社 会 保 障 ・ 人 口 問 題 研 究 所 の 推 計 値

　 市 営 ・ 道 営 住 宅 対 象 世 帯 数 ： 借 家 に 居 住 す る 市 営 ・ 道 営 住 宅 へ 入 居 可 能 な 収 入 階 層 世 帯 　 　 　 平 成 2 9年 以 降 は ， 平 成 20 年 の 比 率 で 推 移 す る と 設 定

　 市 営 ・ 道 営 住 宅 分 担 率 ： 平 成 ５ 年 ～ 2 0年 は ， 市 営 ・ 道 営 住 宅 居 住 世 帯 ／ 市 営 ・ 道 営 住 宅 対 象 世 帯 数 　 　 　 　 　 　 　 平 成 2 9年 以 降 に つ い て は ， 平 成 20 年 の 分 担 率 で 推 移 す る と 設 定

　 市 営 ・ 道 営 住 宅 需 要 量 ： 市 営 ・ 道 営 住 宅 対 象 世 帯 数 × 市 営 ・ 道 営 住 宅 分 担 率

（５）市営・道営住宅の目標戸数

平成 34 年までの市営・道営住宅の供給目標戸数は，6,940 戸として設定する。

内訳については，

市営住宅は，

現在管理戸数 6,195 戸から簡平および簡２の住宅を順次用

途廃止し 5,150 戸とする。

第３章 長寿命化を図るべき公営住宅等

第３章

長寿命化を図るべき公営住宅等

３－１

公営住宅等の団地別，住棟別の活用計画

（１）活用手法の選定

活用手法の選定は，以下のフローにより行う。

■図３－１（１） 手法選定のフロー

１次判定（団地および住棟単位の基礎的判断）

２次判定（住棟単位の技術的判断）

３次判定（団地単位の総合的判断）

【資料：公営住宅等長寿命化計画策定指針（国土交通省）】

可能性なし

○ 適用手 法の方 針 ○整備 方針

○ 整備時 期 団地別住棟別活用計画 → 公営住宅等長寿命計画に反映

・ 修繕対 応 ・個別 改善 ・全 面的改 善 ・ 建替え ・用途 廃止 ・事 業主体 変更

居 住性 躯 体の安 全性

避 難の安 全性 改 修の可 能性の 判定

個 別改善 の 可 能性の 判定 全 面的改 善の

可 能性の 判定

個 別改善 [居住 性向上 型]

[福祉 対応型 ] [安全 性確保 型] 全 面的改 善

長 寿命化 改善 必 要性の 判定 長 寿命化 改善

必 要性の 判定

維 持管理

修 繕対応 継 続判定

建 替え 用 途廃止

維 持管理

個 別改善

居 住性向 上型， 福祉対 応型， 安全性 確保型 ＋

長 寿命型

居 住性向 上型， 福祉対 応型， 安全性 確保型

長 寿命化 型 可能性なし

可能性あり

可能性あり

問題あり

問題あり

問題あり 可能性なし

可能性あり 可能性あり

問題なし

問題なし

問題なし

必要なし 必要あり

必要なし 必要あり

(※１ )

(※２ )

(※３ )

※ １ 安 全 性 の 判 定 に お い て 問 題あり，かつ，改修の可能性 ありと判定された住棟 ※ ２ １ 次 判 定 に お け る 維 持 管

理 の う ち 改 善 予 定 を 判 定 さ れた住棟

※ ３ １ 次 判 定 に お け る 維 持 管 理 の う ち 改 善 予 定 と 判 定 さ れなかった住棟

建

替

え 経 過年数

（ 構造別 ）

需 要の状 況

高 度利用 の

必 要性

可 能性

改 善履歴 の

状 況

○ １次判 定およ び２次 判定の 結果を 踏まえ ，団地 単位の 総合的 検討を 行う。

・団地 単位ま たは地 域単位 での効 率的な 整備の あり方 を考慮 して， 住棟別 の活用 方法を 検討 ・まち づくり の観点 から見 た地域 整備へ の貢献 の必要 性を考 慮し， 整備内 容を検 討 ・工事 用アク セス道 路の整 備状況 ，仮住 居の確 保の観 点から ，事業 の容易 性につ いて検 討 ・他の 事業主 体との 連携の 可能性 を検討 し，効 率的な 手法の 適用を 検討

第３章 長寿命化を図るべき公営住宅等

17

（２）１次判定

①

１次判定の考え方

１次判定は，経過年数，需要見込み，高度利用の必要性と可能性および改善履歴の有無に

より，

「建替え」

・

「用途廃止」

・

「維持管理」の対象となる住棟を判定する。

なお，これらの対象候補とならなかった住棟については，２次判定を行う。

②

経過年数による判定

経過年数による判定として，

公営住宅法上の耐用年限の超過時期を目安に以下の３つに区

分する。

Ａ：耐用年限を超過している住棟

計画期間

（平成 34 年度まで）

に耐用年限を超過するまたは耐用年限の残りが概ね 10 年

未満となる老朽化ストック

Ｂ：耐用年限の 1/2 を経過している住棟

計画期間に耐用年限の 1/2 を超過するストック

Ｃ：上記以外の住棟

計画期間内には耐用年限の 1/2 を超過しない良質なストック

■表３－１（２）② 経過年数判定の結果【旧市域】

区分 団地名称 構造 竣工年度 耐用年限超過年度 棟数 戸数

Ａ 松川団地 中耐４ S25～27 H33～35 3 棟 72 戸

田家 B 団地 簡２ S31～33 H14～16 10 棟 58 戸

日吉４丁目団地 簡平，簡２ S40～42 H8～10,24,25 70 棟 308 戸

湯川団地 簡平，簡２ S43～48 H11～15,26～31 76 棟 352 戸

中道２丁目団地 簡平，簡２ S43～47 H11～15,26～29 34 棟 142 戸

港３丁目改良住宅 簡２ S41 H24 4 棟 24 戸

小計 197 棟 956 戸

B 旭町団地 高層７ S52 H60 1 棟 49 戸

港３丁目 B 団地 中耐４ S48 H56 1 棟 24 戸

深堀団地 中耐４ S56～59 H64～69 6 棟 134 戸

湯浜団地（改良，その他住宅含む） 高層７ S49～51 H57,59 3 棟 351 戸

湯川団地 中耐４ S44～51 H52～59 37 棟 784 戸

旭岡団地 中耐４ S52～59 H60～70 28 棟 536 戸

本通団地 中耐４ S51,52 H59,60 2 棟 48 戸

鍛治２丁目団地 中耐４ S49～51 H57～59 9 棟 200 戸

美原１丁目団地 高層８ S54 H62 1 棟 46 戸

弁天改良住宅 中耐５ S44 H52 1 棟 50 戸

大町改良住宅 中耐５ S47 H55 1 棟 24 戸

豊川改良住宅 中耐５ S45 H53 1 棟 30 戸

松川改良住宅 中耐５ S54 H62 1 棟 19 戸

第３章 長寿命化を図るべき公営住宅等

区分 団地名称 構造 竣工年度 耐用年限超過年度 棟数 戸数

B 宮前改良住宅 中耐５ S55 H63 1 棟 24 戸

日乃出改良住宅 高層７ S48,49 H56,57 2 棟 194 戸

本町改良住宅 中耐５ S47 H55 2 棟 48 戸

五稜郭改良住宅 中耐５ S44～46 H52～54 5 棟 130 戸

駒場改良住宅 高層７ S53 H61 1 棟 63 戸

本町モデル住宅 中耐５ S59 H67 1 棟 16 戸

小計 105 棟 2,794 戸

C 青柳団地 中耐４ H2 H73 1 棟 27 戸

田家 A 団地 中耐４，５ S62～H5 H70～76 20 棟 392 戸

深堀団地 中耐４，５ S60,61 H64～69 5 棟 93 戸

旭岡団地 中耐４ S60,62 H60～70 3 棟 56 戸

港２丁目団地 高層６ H6,7 H77,78 2 棟 130 戸

花園団地 高層６，１４ H6～12 H77～83 10 棟 496 戸

日吉３丁目団地 中耐４，５ H12～22 H83～93 11 棟 392 戸

函館弁天いぶき荘 高層６ H15 H86 1 棟 25 戸

ウエストプラザ基坂 高層６ H13 H84 1 棟 15 戸

ベイコート末広 高層８ H14 H85 1 棟 15 戸

シーサイドテラス日和坂 高層８ H12 H83 1 棟 22 戸

グランシア大手町 高層７ H13 H84 1 棟 21 戸

A-サム サカエ 中耐５ H14 H85 1 棟 40 戸

コンフォート東雲町 高層１１ H16 H87 1 棟 40 戸

リバ東雲 高層１０ H17 H88 1 棟 46 戸

カーサミア大森 高層８ H15 H86 1 棟 22 戸

メゾン松風 高層６ H11 H83 1 棟 18 戸

クレストコート松風 高層９ H18 H89 1 棟 24 戸

メゾン若松 高層１０ H19 H90 1 棟 45 戸

豊川団地（特公賃） 高層６ H9 H80 1 棟 32 戸

弥生団地（特公賃） 中層３ H10 H81 1 棟 30 戸

小計 66 棟 1,981 戸

合計 392 棟 5,827 戸

■表３－１（２）② 経過年数判定の結果【戸井地区】

区分 団地名称 構造 竣工年度 耐用年限超過年度 棟数 戸数

A 小安町団地 簡平 S42 H10 3 棟 8 戸

小安西団地 簡平 S52 H20 2 棟 8 戸

釜谷町団地 簡平 S47 H15 2 棟 6 戸

釜谷東団地 簡２ S58 H41 2 棟 8 戸

第３章 長寿命化を図るべき公営住宅等

19

区分 団地名称 構造 竣工年度 耐用年限超過年度 棟数 戸数

Ａ 弁才町団地 簡平 S39 H7 1 棟 4 戸

浜町東団地 簡平 S44 H12 4 棟 16 戸

東浜町団地 簡平 S47 H15 3 棟 10 戸

戸井沢団地 簡平 S43,44 H10,11 4 棟 16 戸

小計 23 棟 84 戸

B 小安西団地 簡２，準２ S63,H9 H46,H55 2 棟 9 戸

浜町西団地 準２ H5～7 H51～53 3 棟 20 戸

小計 5 棟 29 戸

C 小安西団地 準平，準２ H10～17 H56～63 5 棟 24 戸

耐平，耐２ H18,20 H89,91 2 棟 8 戸

小安西団地（特公賃） 準２ H8 H54 1 棟 4 戸

小計 8 棟 36 戸

合計 36 棟 149 戸

■表３－１（２）② 経過年数判定の結果【恵山地区】

区分 団地名称 構造 竣工年度 耐用年限超過年度 棟数 戸数

A 中浜団地 簡平 S55 H45 3 棟 8 戸

女那川第１団地 簡平 S42 H11 2 棟 8 戸

女那川第２団地 簡平 S44,45 H11,12 3 棟 12 戸

川上団地 簡平 S46～51 H14～19 11 棟 44 戸

日ノ浜第１団地 簡平 S37,54 H5,22 4 棟 12 戸

日ノ浜第２団地 簡平 S40～52 H8～20 11 棟 37 戸

日ノ浜第３団地 簡平 S56 H24 4 棟 8 戸

恵山第１団地 簡平 S58,H4 H26,H35 3 棟 9 戸

恵山第２団地 簡平 S42 H10 2 棟 6 戸

恵山第３団地 簡平 S48～54 H16～22 5 棟 20 戸

小計 48 棟 164 戸

B 豊浦団地 準２ H6,7 H52,53 2 棟 12 戸

中浜団地 簡２ S62 H45 1 棟 6 戸

小計 3 棟 18 戸

合計 51 棟 182 戸

■表３－１（２）② 経過年数判定の結果【椴法華地区】

区分 団地名称 構造 竣工年度 耐用年限超過年度 棟数 戸数

A 新浜町団地 簡平 S55,59,62 H23,27,30 5 棟 17 戸

B 新八幡団地 簡２ H3,4 H49,50 3 棟 8 戸

C 銚子団地 耐２ H20 H91 1 棟 8 戸

第３章 長寿命化を図るべき公営住宅等

■表３－１（２）② 経過年数判定の結果【南茅部地区】

区分 団地名称 構造 竣工年度 耐用年限超過年度 棟数 戸数

A 八木川団地 簡平 S45 H13 4 棟 16 戸

弥生団地 簡平 S43 H11 2 棟 8 戸

アカシア団地 簡平 S42 H10 2 棟 12 戸

見晴台団地 簡２ S53 ,S60 H36,43 3 棟 12 戸

白樺団地 簡平 S43 H11 2 棟 8 戸

東海団地 簡平，簡２ S40,52,54 H8,35,37 5 棟 18 戸

アスナロ団地 簡平 S41～43 H9～11 7 棟 26 戸

はまゆり団地 簡平 S41,45 H9,13 4 棟 14 戸

小計 29 棟 114 戸

B カラマツ団地 準２ H6,7 H52,53 2 棟 8 戸

見晴台団地 簡２ S62 H45 1 棟 4 戸

川汲緑ヶ丘団地 簡２，準２ H4,5 H50,51 2 棟 12 戸

小計 5 棟 24 戸

C カラマツ団地 耐２ H8～10 H79～81 3 棟 12 戸

東海団地 耐２ H9,11 H80,82 3 棟 16 戸

川汲緑ヶ丘団地（特公賃） 耐２ H7 H78 1 棟 4 戸

小計 7 棟 32 戸

第３章 長寿命化を図るべき公営住宅等

21

③－１

１次判定の結果（区分Ａ）

区分Ａに分類された住棟については，

需要見込み，

高度利用の必要性と可能性により検討

し，

「×判定」のない場合は「建替え」とし，１項目でも「×判定」がある場合は，

「用途廃

止」とする。

○

需要の判定

直近の入居率の値によって，以下のア，イに分けて判定する。

入居率＝入居戸数÷管理戸数

【本庁地区】

ア

入居率が 80％以上の場合には，

「需要あり」と判定

イ

入居率が 80％未満の場合は，

「需要なし」と判定

【戸井地区，恵山地区，椴法華地区，南茅部地区】

ア

入居率が 75％以上の場合には，

「需要あり」と判定

イ

入居率が 75％未満の場合は，

「需要なし」と判定

○高度利用の必要性と可能性の判定

【本庁地区】

以下のア，イの全てを満たす場合に，

「高度利用可能」とする。

ア

第１種低層住居専用地域，

第２種低層住居専用地域，

工業地域および工業専用地域以

外の用途地域に位置し，かつ，敷地面積が 2,000 ㎡以上であること

イ

敷地が不整形でないこと

【戸井地区，恵山地区，椴法華地区，南茅部地区】

以下のア，イの全てを満たす場合に，

「高度利用可能」とする。

ア

敷地面積が 1,000 ㎡以上であること

イ

敷地が不整形でないこと

■表３－１（２）③－１ １次判定の結果（区分 A）【旧市域】

団地名

需要 高度利用

１次判定

入居率 判定 用途地域 敷地面積 敷地形状 判定

松川団地 88.9% ○ ○ 3,550 ㎡ 整形 ○ 建替え

田家 B 団地 91.4% ○ ○ 7,724 ㎡ 整形 ○ 建替え

日吉４丁目団地 0.0% × × 62,818 ㎡ 整形 × 用途廃止

湯川団地 80.9% ○ ○ 181,894 ㎡ 整形 ○ 建替え

中道２丁目団地 87.5% ○ ○ 24,202 ㎡ 整形 ○ 建替え

第３章 長寿命化を図るべき公営住宅等

■表３－１（２）③－１ １次判定の結果（区分 A）【戸井地区】

団地名

需要 高度利用

１次判定

入居率 判定 敷地面積 敷地形状 判定

小安町団地 37.5% × 2,409 ㎡ 整形 ○ 用途廃止

小安西団地 75.0% ○ 14,482 ㎡ 整形 ○ 建替え

釜谷町団地 100.0% ○ 1,545 ㎡ 整形 ○ 建替え

釜谷東団地 75.0% ○ 1,839 ㎡ 整形 ○ 建替え

汐首町団地 75.0% ○ 2,559 ㎡ 整形 ○ 建替え

弁才町団地 50.0% × 621 ㎡ 整形 × 用途廃止

浜町東団地 50.0% × 1,603 ㎡ 整形 ○ 用途廃止

東浜町団地 80.0% ○ 1,591 ㎡ 整形 ○ 建替え

戸井沢団地 31.3% × 3,105 ㎡ 整形 ○ 用途廃止

■表３－１（２）③－１ １次判定の結果（区分 A）【恵山地区】

団地名

需要 高度利用

１次判定

入居率 判定 敷地面積 敷地形状 判定

中浜団地 100.0% ○ 3,451 ㎡ 整形 ○ 建替え

女那川第１団地 0.0% × 789 ㎡ 不整形 × 用途廃止

女那川第２団地 50.0% × 1,240 ㎡ 不整形 × 用途廃止

川上団地 59.1% × 10,497 ㎡ 整形 ○ 用途廃止

日ノ浜第１団地 25.0% × 2,085 ㎡ 整形 ○ 用途廃止

日ノ浜第２団地 59.5% × 17,394 ㎡ 整形 ○ 用途廃止

日ノ浜第３団地 100.0% ○ 3,307 ㎡ 整形 ○ 建替え

恵山第１団地 77.8% ○ 2,227 ㎡ 整形 ○ 建替え

恵山第２団地 83.3% ○ 1,578 ㎡ 整形 ○ 建替え

恵山第３団地 80.0% ○ 5,002 ㎡ 整形 ○ 建替え

■表３－１（２）③－１ １次判定の結果（区分 A）【椴法華地区】

団地名

需要 高度利用

１次判定

入居率 判定 敷地面積 敷地形状 判定

新浜町団地 76.4% ○ 1,802 ㎡ 整形 ○ 建替え

■表３－１（２）③－１ １次判定の結果（区分 A）【南茅部地区】

団地名

需要 高度利用

１次判定

入居率 判定 敷地面積 敷地形状 判定

八木川団地 62.5% × 3,745 ㎡ 整形 ○ 用途廃止

弥生団地 75.0% ○ 4,979 ㎡ 整形 ○ 建替え

アカシア団地 75.0% ○ 3,265 ㎡ 整形 ○ 建替え

第３章 長寿命化を図るべき公営住宅等

23

団地名

需要 高度利用

１次判定

入居率 判定 敷地面積 敷地形状 判定

白樺団地 25.0% × 3,749 ㎡ 整形 ○ 用途廃止

東海団地 100.0% ○ 9,556 ㎡ 整形 ○ 建替え

アスナロ団地 53.8% × 4,928 ㎡ 整形 ○ 用途廃止

はまゆり団地 64.3% × 4,795 ㎡ 整形 ○ 用途廃止

③－２

１次判定の結果（区分Ｂ）

区分Ｂに分類された住棟は，需要見込み，高度利用の必要性と可能性，改善履歴の有無に

より，全ての項目で「×判定」を受けた場合は「用途廃止」

，それ以外の場合は「建替え」

または「個別改善」を検討する「継続判定」とする。

■表３－１（２）③－２ １次判定の結果（区分 B）【旧市域】

団地名

需要 高度利用 改善

履歴

１次判定

入居率 判定 用途地域 敷地面積 敷地形状 判定

旭町団地 100.0% ○ ○ 2,417 ㎡ 整形 ○ 有 継続判定

港３丁目 B 団地 91.1% ○ ○ 891 ㎡ 整形 × 無 継続判定

深堀団地 98.2% ○ ○ 22,433 ㎡ 整形 ○ 有 継続判定

湯浜団地

（改良，その他住宅含む）

95.1% ○ ○ 20,766 ㎡ 整形 ○ 有 継続判定

湯川団地 85.8% ○ ○ 181,894 ㎡ 整形 ○ 有 継続判定

旭岡団地 89.5% ○ ○ 65,957 ㎡ 整形 ○ 無 継続判定

本通団地 100.0% ○ ○ 5,387 ㎡ 整形 ○ 無 継続判定

鍛治２丁目団地 98.0% ○ ○ 18,834 ㎡ 不整形 × 有 継続判定

美原１丁目団地 97.8% ○ ○ 5,011 ㎡ 整形 ○ 有 継続判定

弁天改良住宅 94.0% ○ ○ 1,139 ㎡ 整形 × 有 継続判定

大町改良住宅 91.7% ○ ○ 1,096 ㎡ 整形 × 無 継続判定

豊川改良住宅 86.7% ○ ○ 918 ㎡ 整形 × 無 継続判定

松川改良住宅 100.0% ○ ○ 1,039 ㎡ 不整形 × 無 継続判定

港３丁目改良住宅 83.3% ○ ○ 4,419 ㎡ 整形 ○ 無 継続判定

宮前改良住宅 95.8% ○ ○ 1,229 ㎡ 不整形 × 無 継続判定

日乃出改良住宅 85.1% ○ ○ 7,050 ㎡ 整形 ○ 有 継続判定

本町改良住宅 85.4% ○ ○ 2,175 ㎡ 整形 ○ 無 継続判定

五稜郭改良住宅 92.3% ○ ○ 7,336 ㎡ 整形 ○ 無 継続判定

駒場改良住宅 98.4% ○ ○ 5,871 ㎡ 整形 ○ 無 継続判定

第３章 長寿命化を図るべき公営住宅等

■表３－１（２）③－２ １次判定の結果（区分 B）【戸井地区】

団地名

需要 高度利用 改善

履歴

１次判定

入居率 判定 敷地面積 敷地形状 判定

小安西団地 100.0% ○ 14,482 ㎡ 整形 ○ 無 継続判定

浜町西団地 95.0% ○ 4,262 ㎡ 整形 ○ 無 継続判定

■表３－１（２）③－２ １次判定の結果（区分 B）【恵山地区】

団地名

需要 高度利用 改善

履歴

１次判定

入居率 判定 敷地面積 敷地形状 判定

豊浦団地 100.0% ○ 3,951 ㎡ 整形 ○ 無 継続判定

中浜団地 100.0% ○ 3,451 ㎡ 整形 ○ 無 継続判定

■表３－１（２）③－２ １次判定の結果（区分 B）【椴法華地区】

団地名

需要 高度利用 改善

履歴

１次判定

入居率 判定 敷地面積 敷地形状 判定

新八幡団地 75.0% ○ 2,415 ㎡ 整形 ○ 無 継続判定

■表３－１（２）③－２ １次判定の結果（区分 B）【南茅部地区】

団地名

需要 高度利用 改善

履歴

１次判定

入居率 判定 敷地面積 敷地形状 判定

カラマツ団地 100.0% ○ 5,174 ㎡ 整形 ○ 無 継続判定

見晴台団地 100.0% ○ 2,595 ㎡ 整形 ○ 無 継続判定

川汲緑ヶ丘団地 100.0% ○ 7,472 ㎡ 整形 ○ 無 継続判定

③－３

１次判定の結果（区分Ｃ）

区分Ｃに分類された住棟は，新設住棟となることから，需要見込み，高度利用の必要性と

可能性について検討し，全ての項目で「×判定」を受けた場合は「継続判定」

，それ以外の

場合は「維持管理」とし，２次判定において長寿命化型改善の必要性を検討する。

■表３－１（２）③－３ １次判定の結果（区分 C）【旧市域】

団地名

需要 高度利用

１次判定

入居率 判定 用途地域 敷地面積 敷地形状 判定

青柳団地 100.0% ○ ○ 2,049 ㎡ 整形 ○ 維持管理

港２丁目団地 95.4% ○ ○ 11,902 ㎡ 整形 ○ 維持管理

田家 A 団地 96.9% ○ ○ 34,743 ㎡ 整形 ○ 維持管理

深堀団地 98.2% ○ ○ 22,433 ㎡ 整形 ○ 維持管理

旭岡団地 89.5% ○ ○ 65,957 ㎡ 整形 ○ 維持管理

花園団地 95.0% ○ ○ 61,697 ㎡ 整形 ○ 維持管理

第３章 長寿命化を図るべき公営住宅等

25

団地名

需要 高度利用

１次判定

入居率 判定 用途地域 敷地面積 敷地形状 判定

函館弁天いぶき荘 100.0% ○ ○ 713 ㎡ 整形 × 維持管理

ウエストプラザﾞ基坂 100.0% ○ ○ 341 ㎡ 整形 × 維持管理

ベイコート末広 100.0% ○ ○ 809 ㎡ 整形 × 維持管理

シーサイドテラス日和坂 100.0% ○ ○ 765 ㎡ 整形 × 維持管理

グランシア大手町 100.0% ○ ○ 684 ㎡ 整形 × 維持管理

Ａ－サム サカエ 100.0% ○ ○ 1,773 ㎡ 整形 × 維持管理

コンフォート東雲町 97.5% ○ ○ 917 ㎡ 整形 × 維持管理

リバ東雲 100.0% ○ ○ 1,529 ㎡ 整形 × 維持管理

カーサミア大森 95.5% ○ ○ 777 ㎡ 整形 × 維持管理

メゾン松風 100.0% ○ ○ 527 ㎡ 整形 × 維持管理

クレストコート松風 100.0% ○ ○ 646 ㎡ 整形 × 維持管理

メゾン若松 100.0% ○ ○ 1,119 ㎡ 整形 × 維持管理

豊川団地（特公賃） 87.5% ○ ○ 1,567 ㎡ 整形 × 維持管理

弥生団地（特公賃） 70.0% × ○ 3,337 ㎡ 整形 ○ 維持管理

■表３－１（２）③－３ １次判定の結果（区分 C）【戸井地区】

団地名

需要 高度利用

１次判定

入居率 判定 敷地面積 敷地形状 判定

小安西団地 93.8% ○ 14,482 ㎡ 整形 ○ 維持管理

小安西団地

（特公賃）

100.0% ○ 14,482 ㎡ 整形 ○ 維持管理

■表３－１（２）③－３ １次判定の結果（区分 C）【椴法華地区】

団地名

需要 高度利用

１次判定

入居率 判定 敷地面積 敷地形状 判定

銚子団地 87.5% ○ 1,742 ㎡ 整形 ○ 維持管理

■表３－１（２）③－３ １次判定の結果（区分 C）【南茅部地区】

団地名

需要 高度利用

１次判定

入居率 判定 敷地面積 敷地形状 判定

カラマツ団地 94.7% ○ 5,174 ㎡ 整形 ○ 維持管理

東海団地 100.0% ○ 9,556 ㎡ 整形 ○ 維持管理

川汲緑ヶ丘団地

（特公賃）